Predať byt alebo dom v časoch, kedy dopyt prevyšoval ponuku, prišlo mnohým jednoduché. No situácia sa pomaly mení a v ponuke začína byť viac voľných nehnuteľností ako si trh pýta. Mnohí preto zvažujú využiť pomoc realitnej kancelárie. Ako však nájsť makléra, ktorý s predajom naozaj pohne? Na túto tému sme sa porozprávali s Ing. Milanom Fedorsom, riaditeľom finančno-realitnej agentúry Fedors Group.
Čo je najväčšou chybou pri predaji nehnuteľnosti?
To, že si predávajúci myslí, že čím viac realitných kancelárií do predaja zapojí, tým lepšie. A to je omyl. Fígeľ je v tom, že ak medzi sebou súťaží o províziu viac kancelárií, maklér musí byť prvý, kto privedie kupujúceho. Akéhokoľvek. A práve tomu “jeho” záujemcovi o kúpu sa snaží danú nehnuteľnosť predať. Aj na úkor záujmov predávajúceho. Maklér teda pracuje pre záujemcu o kúpu. Ale to ste predsa nechceli, však? Vy potrebujete, aby maklér hájil vaše záujmy, záujmy predávajúceho. Aby našiel toho, kto dá viac. Aby kupujúceho preveril. Aby vám pomohol odprezentovať váš byt alebo dom v tom najlepšom svetle. Aby mohol investovať do marketingu. Aby všetko nastavil tak, že vy vlastne ani nebudete vedieť, že predávate. Na tomto princípe je založený model exkluzívnej spolupráce s realitnou kanceláriou.
Neplatí teda, že čím viac realitných kancelárií má nehnuteľnosť v ponuke, tým viac ľudí inzerát uvidí?
Neplatí. Ľudia na portáloch filtrujú nehnuteľnosti podľa svojich požiadaviek, takže keď bude mať byt v ponuke desať realitiek, ponuku uvidí ten istý počet ľudí, ale v desiatich inzerátoch. Pomôže vám 10 inzerátov predať? Nie, pretože záujemca za tým vidí nedôveryhodnosť predajcov, ale aj vaše zúfalstvo s tým, že byt neviete predať. Povie si: ak daný byt predáva 10 realitiek a stále nie je predaný, musí tam byť nejaký zádrhel. A na problematickú nehnuteľnosť kupujúci nezavolá.
Navyše, po pár dňoch bude váš inzerát už okukaný. A často sa stáva aj to, že v inzerátoch na tú istú nehnuteľnosť je rozdielna cena, častokrát sa nezhodujú ani základné informácie (napríklad to, aký je byt veľký…) a o kvalite fotografií a popisov radšej pomlčím. Záujemca by možno aj klikol – ale ktorá verzia inzerátu je tá správna? Tak ostáva zmätený a na ponuku sa ani neozve. Takto sa z dobre predajných nehnuteľností stávajú „ležiaky“.
No dobre, ale ako si mám teda vybrať makléra? Rozoznám ako laik dobrého makléra od toho zlého?
Ak s vami maklér vo všetkom súhlasí, asi nebude veľký profík. Ruku na srdce – ako môžete vy sám vedieť lepšie, čo všetko treba spraviť pre čo najvýhodnejši predaj nehnuteľnosti? A ak to naozaj viete, prečo už pol roka neviete predať ten svoj byt, aj keď ho inzerujete na viacerých portáloch? Dobrý maklér vám hovorí veci, ktoré nechcete počuť.
Aké veci ako predávajúci bytu neradi počúvame?
Napríklad že vaša predstava o predajnej cene je premrštená či nízka. Alebo že bude výhodnejšie s predajom počkať. Alebo že je nehnuteľnosť v danom stave a za podmienok, ktoré kladiete, nepredajná. Ale dobrý maklér vám toto všetko vie odargumentovať. Vie vám navrhnúť riešenia predaja. Nastaví vám reálnu predajnú cenu. Vie, ako maximalizovať cenu, postará sa, aby záujem nebol náhodný. Nespolieha sa len na silu inzerátu na portáloch.
Zapojí do predaja svoj tím spolupracovníkov – od špecialistov na marketing realitného trhu, cez právnikov, hypošpecialistov, fotografov, špecialistov na interiérový dizajn… Zbaví vás starostí s vybavovaním papierovačiek na katastri, pri prehlasovaní energií,… je toho veľa, čo dobrý maklér pre vás môže spraviť. Práca totiž pre neho nekončí nájdením kupujúceho a zaplatením provízie.
Ako si overím makléra ešte skôr, ako mu zverím predaj svojho bytu?
Ak sa budete rozhodovať pre makléra, pozrite si jeho ponuky na webovej stránke realitnej kancelárie. Ak sa vám pozdáva spôsob prezentácie, sú pútavé fotky, nájdete dosť obsiahly popis, skrátka, máte jasný prehľad o nehnuteľnosti, maklér vie, čo, komu a ako predáva. Ak sa vám ten jeho spôsob páči, nebojte sa ho osloviť. Dobrý maklér nemá vo svojom portfóliu veľa ponúk. Má ich len toľko, aby sa každej z nich vedel dostatočne a naplno denne venovať. Koľko to je? Skúsenosti nám hovoria okolo 10 ponúk. Ak nájdete makléra, ktorý má v ponuke 30, 40 či dokonca 50 nehnuteľností, rýchlo preč. Ten totiž pravdepodobne ani nevie, čo všetko predáva. A ako vám potom môže pomôcť?
Za rozhovor ďakujeme Ing. Milanovi Fedorsovi